BGH-Urteil vom 18. Januar 2017 – VIII ZR 17/16
Leitsatz des BGH:
Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt.2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.
Im konkreten Fall war den Mietern wirksam wegen Eigenbedarf gekündigt worden. Das Mietverhältnis endete zum 30.10.2011. Die Mieter weigerten sich jedoch in der Folge auszuziehen und gaben die Wohnung schließlich erst am 15. April 2013 zurück. Bis dahin zahlten sie weiter die vertraglich vereinbarte Miete.
Das war jedoch zu wenig, entschied der BGH in seinem Urteil. Statt der vereinbarten Miete hat ein Vermieter ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter eigentlich hätte ausziehen müssen, Anspruch auf eine Nutzungsausfallentschädigung. Und diese orientiert sich nicht an der vertraglich vereinbarten Miete, sondern an der aktuell üblichen Miete bei Neuvermietung. Diese kann dabei deutlich über der vertraglich vereinbarten Miete und auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, denn Nutzungsausfallentschädigung ist gerade nicht auf die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete beschränkt ist, wie sie etwa einem Mietspiegel zu entnehmen ist, sondern auf den aktuell üblichen Neuvermietungspreis.