BGH hat Anforderungen an Betriebskostenabrechnung gelockert
Mit seinem Urteil vom 20. Januar 2016 (VIII ZR 93/15) hat der Bundesgerichtshof (BGH), die Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung gelockert. Die neue Regelung kommt besonders Vermietern größerer Wohnanlagen zugute, denn einzelne Rechenschritte, die aufschlüsseln, wie die umlagefähigen Gesamtkosten ermittelt wurden, müssen in der Abrechnung nun nicht mehr angegeben werden.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter den Gesamtbetrag der jeweiligen Betriebskostenart vorab um nicht auf den Mieter umlegbare Kostenanteile bereinigt hat. So heißt es in § 556, Abs. 3 Satz 1 BGB: „(…) einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.“
Bislang waren Abrechnungen, in denen lediglich die bereinigten Gesamtkosten aufgeführt wurden, formell unwirksam. Die Einzelabrechnung musste sowohl die Gesamtkosten der jeweiligen Wirtschaftseinheit als auch die auf das einzelne Gebäude entfallenden Kosten ausweisen. Außerdem musste der Vermieter die tatsächlichen Gesamtkosten und die herausgerechneten Teile offen legen. An diesen, selbst festgelegten, Grundsätzen hält der BGH nun nicht mehr fest. Er begründet dies damit, dass die Abrechnungen nicht durch formelle Vorgaben überfrachtet werden und der Verwaltungsaufwand überschaubar bleiben soll. Hiervon profitiere auch der Mieter: „Auch der Mieter hat grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind“, heißt es in der Urteilsbegründung.
Bei einer Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten genügt es, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag und die Methode angibt, mit der dieser auf die einzelnen Nutzer umgelegt wird.
„Langwieriger und komplizierter als vorher.“ Der Deutsche Mieterbund kritisiert die Abkehr von der bisherigen Regelung. Dieser Schritt sei unnötig und benachteilige die Mieter. „Durch die Vereinfachung der Abrechnung fehlen notwendige Informationen, bei denen es sich keineswegs um unnötige Details handelt“, erklärt Anja Franz, Pressesprecherin beim Mieterverein München. „Schließlich wollen Mieter wissen, zu welchem Zweck und wieviel Nebenkosten sie zahlen sollen.“ Ohne Erklärung in der Abrechnung bliebe nur der Gang zum Vermieter, um vor Ort die Abrechnungsgunterlagen und Belege einzusehen, was letztendlich langwieriger und komplizierter sei als vorher.
Das Urteil bezog sich auf die Klage der Vermieterin einer Wohnanlage in Bochum, die eine Nebenkostennachzahlung von 2011 durch mehrere Instanzen einforderte. Der Streit mit den Mietern bezog sich u.a. auf die Positionen Hauswart, Wasser und Abwasser. Die Vermieterin hatte für mehrere Wohnblocks einen Hausmeisterdienst beauftragt, der separate Rechnungen für die einzelnen Gebäude stellte. In der umstrittenen Betriebskostenabrechnung gab sie für die Position „Hauswart“ den Betrag an, der sich aus den Einzelrechnungen für den betreffenden Wohnblock ergab, nicht jedoch die Summe für die gesamte Wirtschaftseinheit, also für alle Wohnblocks.
Quellen: BGB, Deutscher Mieterbund, faz.net,
handelsblatt.com