Wann muss ich in Augsburg Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zahlen?

Kurzantwort: Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, kann der Gewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig sein. Steuerfreiheit kommt vor allem nach Ablauf dieser Frist oder bei einer begünstigten Eigennutzung in Betracht. Dafür muss die Immobilie entweder durchgehend zwischen Anschaffung und Verkauf selbst bewohnt worden sein oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren eigenen Wohnzwecken gedient haben. Für die Frist sind grundsätzlich die notariell beurkundeten Verpflichtungsgeschäfte entscheidend. Übergabe, Zahlung und Grundbucheintragung geben dafür nicht den Ausschlag.

Stand: August 2026 · Lesezeit ca. 10 Minuten

Das Wichtigste in Kürze

Zehn Jahre werden anhand der Verträge geprüft. Ausgangspunkt sind regelmäßig die Daten der notariellen Kauf- und Verkaufsverträge. Planen Sie den Termin nicht anhand des Einzugs oder der Schlüsselübergabe.
Einen besonderen Steuersatz gibt es nicht. Der steuerpflichtige Gewinn fließt in Ihr zu versteuerndes Einkommen ein. 2026 kennt der Einkommensteuertarif unter anderem die Tarifstufen von 42 % und 45 %; bei Kirchensteuerpflichtigen beträgt die Kirchensteuer in Bayern derzeit 8 % der maßgeblichen Einkommensteuer. Ein möglicher Solidaritätszuschlag hängt von der persönlichen Veranlagung ab.
Eigennutzung kann die Frist entbehrlich machen. Für die zweite gesetzliche Alternative genügt nach der BFH-Rechtsprechung eine zusammenhängende Nutzung, die das gesamte mittlere Kalenderjahr sowie mindestens je einen Tag im zweiten Vorjahr und im Verkaufsjahr umfasst.
Frühere Abschreibungen wirken sich beim Verkauf aus. Soweit AfA steuerlich abgezogen wurde, mindert sie nach § 23 EStG die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Der rechnerische Veräußerungsgewinn steigt dadurch.

Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber bietet eine Orientierung aus der Sicht eines Immobilienmaklers. Er ersetzt weder Steuer- noch Rechtsberatung. Lassen Sie Frist, Nutzungsgeschichte und Gewinn vor einer verbindlichen Terminentscheidung durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater prüfen.

„Spekulationssteuer“ ist nur ein gebräuchlicher Name

Das Steuerrecht kennt keine eigene Steuerart mit der amtlichen Bezeichnung Spekulationssteuer. Gemeint ist die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Genau deshalb lässt sich die Belastung nicht mit einem pauschalen Prozentsatz angeben: Der zusätzliche Gewinn wird zusammen mit den übrigen steuerlich relevanten Einkünften des Verkaufsjahres betrachtet.

Wer beispielsweise von einer pauschalen Abgeltungsteuer ausgeht, rechnet mit dem falschen System. Für 2026 sieht § 32a EStG bei entsprechend hohem zu versteuerndem Einkommen 42 % beziehungsweise 45 % vor. Das sind tarifliche Grenzbereiche, keine automatisch auf jeden Verkaufsgewinn anwendbaren Gesamtsätze. Familienstand, übriges Einkommen, Verlustverrechnung, Kirchensteuerpflicht und weitere Merkmale verändern das Ergebnis. Das Verkaufsjahr gehört deshalb zur steuerlichen Planung.

So bestimmen Sie die Zehnjahresfrist

Bei Kauf und späterem Verkauf kommt es für § 23 EStG grundsätzlich auf den Abschluss der jeweiligen notariell beurkundeten Verpflichtungsgeschäfte an. Das Datum der Kaufpreiszahlung, die Besitzübergabe und die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch liegen oft später, verschieben die steuerliche Frist aber nicht einfach mit. Holen Sie deshalb zuerst den damaligen Kaufvertrag hervor und vergleichen Sie dessen Beurkundungstag mit dem geplanten Verkaufsvertrag.

Ein bewusst vereinfachtes Terminbeispiel zeigt die Bedeutung: Wurde der Kaufvertrag am 14. Mai 2019 beurkundet, sollte ein Verkauf nicht vorschnell ebenfalls auf den 14. Mai 2029 gelegt werden. Wird die Steuerfreiheit allein auf den Fristablauf gestützt, ist ein Termin nach dem vollständigen Ablauf der zehn Jahre zu wählen. Den ersten im konkreten Fall sicheren Beurkundungstag sollte die steuerliche Beratung vor der Reservierung beim Notariat bestätigen. Ein einziger falsch gesetzter Termin kann wichtiger sein als mehrere Wochen Vermarktungsdauer.

Auch Sonderkonstellationen verlangen eine getrennte Betrachtung:

Erbschaft: Der Erbe tritt für § 23 EStG grundsätzlich in das Anschaffungsdatum des Erblassers ein. Der Todestag startet nicht automatisch eine neue Frist.
Schenkung: Auch die unentgeltliche Übertragung gilt nicht wie ein neuer Kauf. Die Anschaffung des Rechtsvorgängers wird zugerechnet.
Entgeltlich übernommener Miteigentumsanteil: Für einen später hinzugekauften Anteil kann eine eigene Frist entstehen. Das begegnet etwa bei Trennung, Scheidung oder Erbauseinandersetzung.
Eigenes Bauvorhaben: Beim bebauten Grundstück ist nicht schlicht die Fertigstellung des Hauses als neuer allgemeiner Fristbeginn anzusetzen. Die genaue Einordnung richtet sich nach Erwerb und Sachverhalt.
Gemischter Erwerb: Sind Teile unentgeltlich und andere Teile gegen Zahlung übergegangen, müssen die Anteile steuerlich getrennt verfolgt werden.

Endet die Frist in absehbarer Zeit, kann die Vermarktung bereits vorbereitet werden, während die Beurkundung erst für einen sicheren späteren Termin vorgesehen wird. Ein Vertrag mit aufschiebender Bedingung oder ein später Besitzübergang ist dagegen kein belastbarer Ersatz für eine korrekt bestimmte Frist. Die Gestaltung gehört vorab in fachkundige Hände.

Eigennutzung als zweite zentrale Ausnahme

§ 23 EStG beschreibt zwei Wege über eigene Wohnzwecke. Die erste Alternative erfasst eine Immobilie, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich selbst bewohnt wurde. Bei der zweiten Alternative muss die eigene Wohnnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren vorliegen.

Diese zweite Regel verlangt keine drei vollen Jahre. Der Bundesfinanzhof hat in IX R 10/19 klargestellt, dass eine zusammenhängende Nutzung ausreichen kann, wenn sie im zweiten Jahr vor der Veräußerung mindestens einen Tag, im gesamten mittleren Kalenderjahr und im Verkaufsjahr mindestens einen Tag umfasst. Rechnerisch kann damit ein Jahr und zwei Tage genügen. Entscheidend ist jedoch nicht eine bloße Anmeldung, sondern die tatsächliche Nutzung als Wohnung. Gerade bei einer sehr kurzen Mindestspanne sollte die Lebenswirklichkeit gut dokumentiert sein.

Als eigene Wohnnutzung kommen insbesondere folgende Sachverhalte in Betracht:

Der Eigentümer bewohnt Haus oder Wohnung selbst, allein oder gemeinsam mit seiner Familie.
Eine zeitweise selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung kann begünstigt sein, wenn sie dem Eigentümer zur Verfügung steht und nicht zur Vermietung bestimmt ist.
Die ausschließliche unentgeltliche Überlassung an ein Kind, das nach § 32 EStG steuerlich zu berücksichtigen ist, kann zugerechnet werden. Endet diese Berücksichtigung, ist die Lage neu zu prüfen.
Ein häusliches Arbeitszimmer in der ansonsten selbst bewohnten Wohnung nimmt nach dem BFH-Urteil IX R 27/19 nicht automatisch einen entsprechenden Teil des Gewinns von der Befreiung aus.
Eine kurze Vermietung im Verkaufsjahr kann nach IX R 10/19 unschädlich sein, sofern die genaue zeitliche Folge die Voraussetzungen der Entscheidung erfüllt.

Nicht jede Nutzung rund um ein Eigenheim wird gleichermaßen erfasst. Eine vermietete Einliegerwohnung oder fremd vermietete Räume können zu einer anteiligen Steuerpflicht führen. Reiner Leerstand belegt für sich genommen keine Eigennutzung. Bei einem Leerstand nach dem Auszug kommt es auf den vorherigen Nutzungsverlauf und den konkreten Zusammenhang mit der Veräußerung an; pauschale Zusagen sind hier riskant.

Besondere Vorsicht verdient der Verkauf einer abgetrennten Gartenfläche. In IX R 14/22 hat der BFH entschieden, dass für den unbebaut veräußerten Teil der Zusammenhang mit dem weiterhin selbst bewohnten Grundstück entfällt. Wer in Augsburg eine Teilfläche zur späteren Bebauung verkauft, sollte daher nicht davon ausgehen, dass die Nutzung des Hauses automatisch auch diesen Verkauf steuerfrei macht.

Zwischenvermietung nach dem Auszug: auf den Kalender kommt es an

Eine Überbrückungsvermietung klingt wirtschaftlich vernünftig, kann aber die steuerliche Ausgangslage verändern. Schädlich ist nicht pauschal jede Vermietung. Maßgeblich ist, in welchem Kalenderjahr sie beginnt und welche zusammenhängende Eigennutzung davor bestand. Eine kurzzeitige Vermietung erst im Verkaufsjahr kann unter den Voraussetzungen von IX R 10/19 unschädlich bleiben. Unterbricht sie hingegen das vollständige mittlere Kalenderjahr, fehlt eine zentrale Bedingung dieser Rechtsprechung.

Daneben verändert ein Mietvertrag die Vermarktung. Eine vermietete Wohnung spricht häufig eine andere Käufergruppe an als eine frei verfügbare Wohnung; außerdem müssen Kündigungs-, Besichtigungs- und Informationsfragen berücksichtigt werden. Das bedeutet nicht automatisch einen bestimmten Preisabschlag. Es zeigt aber, dass steuerliche Zeitachse, Mietrecht und Verkaufsstrategie gemeinsam geplant werden sollten. Bevor nach einem Auszug vermietet wird, gehören Kaufdatum, Eigennutzungszeiten und gewünschter Notartermin auf eine einzige Zeitlinie.

So entsteht der steuerpflichtige Gewinn

Die gesetzliche Grundlogik lässt sich ohne Tabelle darstellen. Ausgangspunkt ist der Veräußerungspreis. Davon werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und die im Zusammenhang mit der Veräußerung abzugsfähigen Aufwendungen abgezogen. Zu den Anschaffungskosten können neben dem Kaufpreis insbesondere Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs gehören. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer regelmäßig 3,5 % der Bemessungsgrundlage.

Veräußerungskosten können je nach Zusammenhang beispielsweise Maklerkosten, bestimmte Kosten der Lastenfreistellung, Inserats- oder Unterlagenkosten und eine Vorfälligkeitsentschädigung umfassen. Ob ein konkreter Posten steuerlich abziehbar ist, entscheidet nicht seine Bezeichnung, sondern seine rechtliche und wirtschaftliche Zuordnung. Rechnungen, Zahlungsbelege und Verträge sollten vollständig gesammelt werden.

Der oft übersehene Schritt betrifft die AfA. Wurde der Gebäudeanteil während einer Vermietung abgeschrieben, mindern diese bereits beanspruchten Beträge nach § 23 Abs. 3 EStG die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. In einer anschaulichen Rechenform wird die frühere AfA deshalb dem vorläufigen Gewinn wieder zugeschlagen. Dieser Effekt kann selbst dann auftreten, wenn sich der Marktpreis nur wenig verändert hat.

Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Die Formulierung „weniger als 1.000 Euro“ ist wichtig: Bei exakt 1.000 Euro ist die gesetzliche Grenze nicht mehr unterschritten. Außerdem handelt es sich nicht um einen Freibetrag, der stets vom Gewinn abgezogen würde.

Vereinfachtes Rechenbeispiel für eine vermietete Wohnung in Augsburg

Das folgende Beispiel bildet keinen Marktwert und keine übliche Vergütung in Augsburg ab. Es nutzt frei gewählte Annahmen, um die Rechenlogik sichtbar zu machen:

Kauf im März 2019 zu einem angenommenen Kaufpreis von 320.000 Euro.
Anschaffungsnebenkosten von insgesamt 30.000 Euro; darin sind beispielhaft 11.200 Euro bayerische Grunderwerbsteuer, also 3,5 % des Kaufpreises, enthalten.
Gesamte Anschaffungskosten von 350.000 Euro.
Angenommener Gebäudeanteil von 70 %, entsprechend 245.000 Euro.
Vereinfachte AfA von 2 % jährlich über siebeneinhalb Jahre: 36.750 Euro.
Verkauf im August 2026 für angenommene 480.000 Euro.
Angenommene Veräußerungskosten von 20.000 Euro.

Damit ergibt sich: 480.000 Euro minus 350.000 Euro plus 36.750 Euro AfA minus 20.000 Euro Veräußerungskosten gleich 146.750 Euro steuerpflichtiger Gewinn.

Würde dieser zusätzliche Gewinn isoliert mit 42 % gerechnet, ergäben sich 61.635 Euro Einkommensteuer. Bei bestehender Kirchensteuerpflicht wären 8 % davon weitere 4.930,80 Euro Kirchensteuer. Diese Rechnung ist ausdrücklich keine Steuerprognose: Der persönliche Tarif wird auf das gesamte zu versteuernde Einkommen angewandt, und auch Solidaritätszuschlag, Sonderausgaben, Zusammenveranlagung oder Verlustverrechnung können das Ergebnis verändern.

Wäre derselbe Verkauf erst nach sicherem Ablauf der Zehnjahresfrist beurkundet worden und läge kein gewerblicher Grundstückshandel vor, könnte der Gewinn nach § 23 EStG außerhalb des steuerbaren Zeitraums liegen. Darum ist der Vergleich von zeitnahem Verkauf und späterem Termin häufig aussagekräftiger als eine pauschale Marktprognose.

Gewerblicher Grundstückshandel als angrenzendes Risiko

Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ist keine simple Gleichung „vier Verkäufe gleich Gewerbe“, sondern ein starkes Indiz innerhalb einer Gesamtwürdigung. Nach den amtlichen Verwaltungsgrundsätzen kann der Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb eines engen Fünfjahreszeitraums bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen zu gewerblichem Grundstückshandel führen. Dann werden auch die ersten Verkäufe in die Prüfung einbezogen.

Als Objekt können einzelne Eigentumswohnungen zählen. Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilt und Einheiten nacheinander verkauft, erreicht die Grenze deshalb schneller als jemand, der nur auf Gebäudeebene zählt. Auch unterhalb der Grenze kann Gewerblichkeit im besonderen Einzelfall möglich sein; umgekehrt sind persönliche und sachliche Ausnahmen zu berücksichtigen. Vor mehreren geplanten Verkäufen sollte daher nicht mit einer Faustformel gearbeitet werden.

Bei gewerblichem Grundstückshandel gelten andere steuerliche Folgen als bei privater Vermögensverwaltung. Zusätzlich zur Einkommensteuer kann Gewerbesteuer anfallen. Die Stadt Augsburg nennt seit 2026 einen Hebesatz von 470 v. H. Ob dieser Hebesatz im Einzelfall maßgeblich ist, hängt unter anderem von der Betriebsstätte und der steuerlichen Zuordnung ab.

Welche legalen Stellschrauben bestehen?

Beurkundungszeitpunkt planen: Ist nur noch eine überschaubare Zeit bis zum Fristablauf offen, können Unterlagen und Vermarktung vorbereitet werden, während der Vertrag erst danach geschlossen wird.
Eigennutzung korrekt einordnen: Ein tatsächlicher Einzug kann die zweite Ausnahme eröffnen, muss aber zur Lebenssituation passen. Eine nur formale Anmeldung genügt nicht.
Kostenbelege sichern: Kaufvertrag, damalige Erwerbsnebenkosten, Herstellungsaufwendungen, AfA-Verzeichnisse und Verkaufsrechnungen gehören in eine vollständige Akte.
Verluste fachlich prüfen lassen: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nach den Regeln des § 23 EStG mit entsprechenden Gewinnen verrechnet sowie begrenzt zurück- oder vorgetragen werden.
Zahlungsmodelle nicht isoliert gestalten: Raten oder spätere Kaufpreisfälligkeiten können steuerliche Zuflussfragen auslösen, bergen aber Bonitäts- und Vertragsrisiken. Sie brauchen individuelle Beratung.
Familienübertragungen umfassend bewerten: Eine Schenkung setzt die Frist nicht neu in Gang. Einkommen-, Schenkung- und erbrechtliche Folgen müssen gemeinsam betrachtet werden.

Diese Informationen können der Steuerberatung die wirtschaftliche Prüfung erleichtern. Die steuerliche Würdigung selbst bleibt aber deren Aufgabe.

Wann Sie nicht vorschnell entscheiden sollten

Liegt der voraussichtliche Fristablauf innerhalb der kommenden Monate, sollte kein Notartermin ohne Prüfung des alten Kaufvertrags festgelegt werden.
Nach dem Auszug sollte eine Zwischenvermietung nicht vereinbart werden, bevor deren Kalenderwirkung auf die Eigennutzung geklärt ist.
Bei mehreren Verkäufen in kurzem zeitlichem Zusammenhang ist die Drei-Objekt-Grenze vor dem ersten Vermarktungsschritt zu prüfen.
Eine Schenkung darf nicht als vermeintlicher Neustart der Zehnjahresfrist behandelt werden.
Ohne AfA-Verlauf und Belege lässt sich der Gewinn nicht zuverlässig bestimmen.

Wie gelangt die Information zum Finanzamt?

§ 18 GrEStG verpflichtet Notare, die erfassten Grundstücksvorgänge dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Die Anzeige ist grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung zu erstatten und erfolgt auch bei bestimmten bedingten oder steuerbefreiten Vorgängen. Eigentümer sollten deshalb nicht davon ausgehen, ein Immobilienverkauf bleibe steuerlich unsichtbar.

Die notarielle Anzeige ersetzt jedoch nicht die eigene Erklärung. Ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, muss er in der Einkommensteuererklärung, regelmäßig in der Anlage SO, richtig angegeben werden. Vorsätzlich falsche oder unterlassene Angaben können steuerstrafrechtliche Folgen haben. Bei Unsicherheit ist eine Korrektur mit fachlicher Begleitung sinnvoller als Abwarten.

Prüfliste: Kann der Verkauf in Augsburg steuerfrei sein?

Nutzen Sie die folgenden Punkte als Gesprächsgrundlage. Eine abschließende Beurteilung lässt sich daraus allein nicht ableiten.

Steuerfreiheit über den Fristablauf:

Das genaue Datum der notariellen Beurkundung beim Erwerb liegt vor.
Zwischen maßgeblicher Anschaffung und geplantem Verkauf liegen sicher mehr als zehn Jahre.
Bei Erbschaft oder Schenkung ist das Anschaffungsdatum des Rechtsvorgängers dokumentiert.
Entgeltlich hinzuerworbene Anteile wurden mit ihrer eigenen Historie erfasst.

Steuerfreiheit über eigene Wohnzwecke:

Der tatsächliche Zeitraum der eigenen Wohnnutzung ist kalendertagsgenau festgehalten.
Vermietungen oder Überlassungen innerhalb des maßgeblichen Zeitraums sind vollständig dokumentiert.
Meldeunterlagen, Verbrauchsdaten und weitere Nachweise passen zur behaupteten Wohnnutzung.
Der Verkauf betrifft nicht lediglich eine abgetrennte unbebaute Teilfläche.

Grundlagen für jede Variante:

Weitere Objektverkäufe innerhalb eines Fünfjahreszeitraums sind bekannt.
Kauf-, Herstellungs- und Veräußerungskosten sind durch Belege nachvollziehbar.
Die während einer Vermietung beanspruchte AfA ist beziffert.
Die steuerliche Prüfung findet vor der verbindlichen Beurkundung statt.

Sind die Angaben zur Frist oder Eigennutzung vollständig und die Grundlagen geklärt, kann eine der Befreiungsvarianten vorliegen. Bleiben einzelne Punkte offen, sollten diese zuerst aufgelöst werden. Bei mehreren Lücken ist eine verlässliche Steueraussage vor Abschluss der Akte nicht möglich.

Fazit: Der Zeitplan braucht belastbare Daten

Beim privaten Immobilienverkauf ist nicht allein die Höhe des Gewinns ausschlaggebend. Häufig entscheidet die Kombination aus Anschaffungsdatum, tatsächlicher Nutzung und Beurkundungstag. Ebenso wichtig sind AfA und belegte Kosten. Wer diese Daten vor Beginn der heißen Verkaufsphase zusammenträgt, kann den möglichen Nettoerlös deutlich realistischer beurteilen.

Häufig gestellte Fragen zur Spekulationssteuer in Augsburg

Wann muss ich beim Hausverkauf in Augsburg Spekulationssteuer zahlen?

Ein Gewinn kann steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme für eigene Wohnzwecke greift. Außerdem bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften nur steuerfrei, wenn er im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer in Augsburg?

Es gibt keinen Augsburger Pauschalsatz. Der Gewinn unterliegt dem persönlichen Einkommensteuertarif. Bei Kirchensteuerpflichtigen beträgt die Kirchensteuer in Bayern derzeit 8 % der maßgeblichen Einkommensteuer; ein Solidaritätszuschlag hängt von der persönlichen Veranlagung ab.

Zählt für die zehn Jahre der Notartermin oder die Grundbucheintragung?

Grundsätzlich werden die Tage der notariell beurkundeten Verpflichtungsgeschäfte bei Kauf und Verkauf verglichen. Grundbucheintragung, Kaufpreiszahlung oder Besitzübergang ersetzen diese Daten nicht. Lassen Sie den ersten sicheren Verkaufstag im Einzelfall bestätigen.

Muss ich bei einer geerbten Immobilie in Augsburg Spekulationssteuer zahlen?

Der Erbfall eröffnet für § 23 EStG keine neue allgemeine Zehnjahresfrist. Maßgeblich ist grundsätzlich die Anschaffung durch den Erblasser. Liegt diese noch keine zehn Jahre zurück, sind Gewinn und Nutzungsgeschichte näher zu prüfen.

Ich habe meine Wohnung selbst genutzt und verkaufe nach fünf Jahren – ist das steuerfrei?

Das kann steuerfrei sein. Begünstigt ist eine durchgehende Eigennutzung zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf; alternativ kommt die Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren in Betracht.

Reichen wirklich ein Jahr und zwei Tage Eigennutzung?

Nach BFH IX R 10/19 kann diese Mindestspanne rechnerisch genügen, wenn sie zusammenhängend das gesamte mittlere Kalenderjahr und jeweils mindestens einen Tag der beiden Randjahre umfasst. Die tatsächliche Wohnnutzung muss aber nachweisbar sein.

Was gilt, wenn ich nur einen Teil des Hauses vermietet habe?

Der auf fremd vermietete Wohn- oder Nutzbereich entfallende Gewinn kann anteilig steuerpflichtig sein. Ein häusliches Arbeitszimmer innerhalb der selbst bewohnten Wohnung wird nach BFH IX R 27/19 dagegen nicht allein deshalb steuerpflichtig behandelt.

Ich bin umgezogen und habe die Wohnung ein halbes Jahr vermietet. Ist die Steuerfreiheit weg?

Nicht zwingend. Eine Vermietung erst im Verkaufsjahr kann unter den engen Voraussetzungen von BFH IX R 10/19 unschädlich sein. Berührt die Vermietung das maßgebliche mittlere Kalenderjahr, kann die Begünstigung dagegen scheitern.

Ist Leerstand vor dem Verkauf schädlich?

Leerstand ist für sich keine Eigennutzung. Ob ein Leerstand nach vorheriger Selbstnutzung die Begünstigung beeinträchtigt, hängt vom zeitlichen Verlauf und Sachverhalt ab. Dokumentieren Sie Auszug, Vermarktungsbeginn und jede zwischenzeitliche Überlassung.

Mein Kind wohnt mietfrei in der Wohnung. Zählt das als Eigennutzung?

Die ausschließliche unentgeltliche Überlassung an ein nach § 32 EStG zu berücksichtigendes Kind kann zugerechnet werden. Ist das Kind steuerlich nicht mehr berücksichtigungsfähig oder wohnen weitere Dritte dort, muss der Fall gesondert geprüft werden.

Ich verkaufe eine unbebaute Teilfläche meines Gartens in Augsburg. Ist das steuerfrei?

Die Eigennutzung des Wohnhauses erstreckt sich nicht automatisch auf eine zum Verkauf abgetrennte unbebaute Fläche. Nach BFH IX R 14/22 entfällt insoweit der einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang. Dann ist vor allem die Zehnjahresfrist zu prüfen.

Warum erhöht die Abschreibung meine Steuerlast?

Weil bereits abgezogene AfA die steuerlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindert. Dadurch wird die Differenz zum Verkaufspreis größer. In der vereinfachten Rechnung erscheint die AfA deshalb als Hinzurechnung zum Gewinn.

Welche Kosten kann ich vom Gewinn abziehen?

In Betracht kommen nach ihrer jeweiligen Zuordnung Erwerbsnebenkosten, nachträgliche Herstellungskosten und unmittelbar veranlasste Veräußerungskosten. Typische Belege betreffen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, Lastenfreistellung und Verkaufsunterlagen. Die konkrete Abziehbarkeit prüft die Steuerberatung.

Was bedeutet die Freigrenze von 1.000 Euro?

Der Gesamtgewinn eines Kalenderjahres bleibt nur dann steuerfrei, wenn er weniger als 1.000 Euro beträgt. Es ist kein Freibetrag. Sobald die Grenze nicht mehr unterschritten wird, ist nicht lediglich der übersteigende Teil zu versteuern.

Was ist die Drei-Objekt-Grenze?

Mehr als drei Verkäufe innerhalb von fünf Jahren können nach den amtlichen Grundsätzen ein gewichtiges Indiz für gewerblichen Grundstückshandel sein. Die Prüfung umfasst aber weitere Voraussetzungen und den Einzelfall. Einzelne Eigentumswohnungen können jeweils eigene Objekte darstellen.

Kann ich die Frist durch eine Schenkung an meine Kinder neu starten?

Nein. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers für § 23 EStG zugerechnet. Eine Schenkung kann andere steuerliche Folgen haben, setzt die Veräußerungsfrist aber nicht einfach auf null.

Wie erfährt das Finanzamt von meinem Verkauf?

Der Notar zeigt die von § 18 GrEStG erfassten Grundstücksvorgänge dem zuständigen Finanzamt an. Einen steuerpflichtigen Gewinn müssen Verkäufer zusätzlich selbst korrekt in ihrer Einkommensteuererklärung erklären.

Was passiert, wenn ich den Gewinn nicht angebe?

Fehlende oder falsche Angaben können Steuernachzahlungen, Zinsen und je nach Verschulden steuerstrafrechtliche Folgen auslösen. Weil Grundstücksvorgänge notariell mitgeteilt werden, sollte eine Unsicherheit frühzeitig mit steuerlicher Beratung aufgearbeitet werden.

Kann ein Immobilienmakler mich steuerlich beraten?

Nein. Das Unternehmen begleitet den Immobilienverkauf und kann unter anderem Wertermittlung, Objektunterlagen und Präsentation beitragen. Die verbindliche Beurteilung der Steuerpflicht sowie die Berechnung gehören zu einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Das Wichtigste in Kürze