Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt
Mit Datum vom 18. November 2015 (Az.: VIII ZR 266/14) hat der BGH entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) ausschließlich auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Dabei ist es unerheblich wie hoch die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche ist und wie hoch die Abweichung zu der tatsächlichen Wohnfläche ist.
§ 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der Wohnung maßgeblich. Etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren dürfen keine Rolle spielen, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt werden.
Allerdings findet auch in solchen Fällen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB Anwendung. Sollte sich also nachträglich herausstellen, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche im Mietvertrag liegt, wird zur Berechnung der Obergrenze der Mieterhöhung und der damit verbundenen Kappungsgrenze (20% oder 15% in sog. Ballungszentren) die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete (auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche) gegenübergestellt.