Den Spruch „Lage, Lage, Lage“ kennt mittlerweile wohl jeder. Jedoch ist nicht nur die Lage ausschlaggebend um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Hier müssen viele Gesichtspunkte berücksichtig werden.
Den Wert einer Immobilie zu ermitteln ist eine herausfordernde Aufgabe. Gut, wenn Immobilieneigentümer oder auch Kaufinteressenten die Parameter kennen, die sich auf den Immobilienwert auswirken.
Hier nur ein paar wenige Beispiele, die eine wesentliche Rolle zur Wertermittlung spielen:
- Die Lage
- Angebot und Nachfrage
- Ausstattung des Objektes
- Alter und Zustand des Objektes
- Bodenrichtwerte
Faktor 1: Die Lage
Bei dem wichtigsten Einflussfaktor „Die Lage“ unterscheidet man zwischen Makro- und Mikrolage.
Die Makrolage bezieht sich auf eine komplette Stadt oder Region. Hierbei ist der aktuelle wirtschaftliche Entwicklungsstand der Stadt entscheidend oder auch die Zukunftsperspektiven. So wirken sich beispielsweise ein Bevölkerungszuwachs oder neue Arbeitsplätze positiv auf die Makrolage aus.
Jedoch gibt es auch innerhalb dieser Makrolage noch einmal starke Unterschiede. Insofern sollte auch immer die Mikrolage beachtet werden. D.h. das lokale Wohnumfeld und die Infrastruktur vor Ort.
In Anzeigen auf Immobilienportalen sieht man die wichtigsten Faktoren zur sozialen Infrastruktur aufgelistet als Kindergärten, Schulen, Ärzte, kulturelle Einrichtungen und die Entfernung zum Objekt hierzu. Auch die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln – wie Bussen und Bahnen – sind für viele Interessenten ein Kriterium, welches sie bei der Kaufentscheidung einer Immobilie berücksichtigen.
Auch eine hohe Kriminalitätsrate kann beispielsweise den Wert eines Objektes negativ beeinflussen.
Faktor 2: Angebot und Nachfrage
Die Immobilienpreise sind maßgeblich von Angebot und Nachfrage geprägt und können regional schwanken.
In Großstädten wie z.B. Augsburg, München, Berlin müssen Immobilienkäufer durchschnittlich 6.000 € bis 7.000 € für den Quadratmeter eines Einfamilienhauses zahlen. Auf dem Land liegen die Preise deutlich darunter. Des Weiteren sind auf dem Land mehr Häuser verfügbar als in einer Großstadt wie München z.B. Auch ist die Nachfrage in Großstädten höher. Das lässt die Preise steigen.
Faktor 3: Die Ausstattung
Um eine Immobilie zu bewerten, wird auch die Ausstattung der Wohnung oder des Einfamilienhauses kategorisiert. Handelt es sich um eine einfache, gehobene oder sogar luxuriöse Ausstattung.
Eine Wertsteigerung stellt auch die Heizungsanlage dar. Hat ein Eigentümer diese erneuert, steigert dies nicht nur den Wert des Hauses, sondern schont auch die Umwelt auf lange Sicht und hiermit auch den Geldbeutel. Alte Ofenheizungen oder Radiatoren können mit neuen ausgeklügelten Heizsystemen wie z.B. von https://www.efg.de/ kostengünstig ausgetauscht werden. Hierbei spart man sich als Hausbesitzer sogar die kostenintensive Dämmung.
Auch ein beliebtes Objekt für Modernisierungen sind die sanitären Anlagen. Ein einzelnes Bad mit Dusche, indem sich die Installationen auf Putz befinden, wird als einfache Ausstattung angesehen. Sind die Installationen unter Putz und gibt es auch eine Badewanne, so spricht man von einer normalen oder mittleren Ausstattung.
Hat ein Objekt mehrere separate Bäder, neue hochwertige Fliesen oder Naturstein, liegt eine gehobene Ausstattung vor. Mit der Immobilienbewertung eines Immobilienmaklers sehen Eigentümer genau, welchen Einfluss die Ausstattung eines Objektes auf den Preis der Immobilie hat.
Faktor 4: Alter und Zustand
Der Wert einer Immobilie sinkt rapide bei feuchten Wänden oder sogar Schimmel. Ebenso veraltete Leitungen, fehlende Wärmedämmung (oder Heizsystem von https://www.efg.de/ ), alte Fenster, hässliche Fliesen etc. senken stark den Wert.
Hier ist es besonders sinnvoll, Modernisierungsarbeiten und Ausbesserungen durchzuführen, denn so steigt mit dem Wert gleichzeitig die Lebensqualität von Immobilieneigentümern an – beispielsweise bei Austausch von zugigen Fenstern und schlecht schließenden Türen.
Bei Häusern mit Außenanstrich können kleine Risse und Pflanzenablagerungen an der Fassade ein Indikator dafür sein, dass die Qualität der Farbe nachgelassen hat. Dies birgt die Gefahr, dass Feuchtigkeit in das Mauerwerk eindringt. Ein neuer Anstrich und Ausbesserungen können hier weiter helfen und auch den Wert steigern.
Faktor 5: Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein Hilfswert bei der Wertermittlung für Immobilien. Folgende Faktoren sind z.B. ausschlaggebend:
- Grundstücksgröße und -form
- Bebauung, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften
- Lage (Infrastruktur, Versorgungsumfeld, Nachbarschaft)
- Art der Bepflanzung
- Bodeneigenschaften
- Erschließungsgrad
Das Thema Bodenrichtwerte ist ein sehr komplexes Thema, weshalb man immer bei der Wertermittlung einen erfahrenen Immobilienmakler zu Rate ziehen sollte.